はじめての住宅ローン控除｜図でわかる仕組みとシミュレーターの使い方

2026年11月5日確認

このページを読み終わるころには、住宅ローン控除シミュレーターに自分の数字を入れて、税金がいくら少なくなるか、控除しきれない分が出ないかを自分で読めるようになります。むずかしい言葉は、出てきたときに説明します。

住宅ローン控除とは？

ひとことで言うと、年末のローン残高に応じて、毎年の税金が少なくなる制度です。

正式な名前は住宅借入金等特別控除で、住宅ローン減税とも呼ばれます。どれも同じ制度です。税金を計算する前の所得を小さくするのではなく、計算した税金の額から直接引きます。だから、14万円の控除なら、引ききれる限り税金が14万円ほど少なくなります。

いくら戻る？計算は年末残高×0.7%

控除できる額は、年末残高に0.7%を掛けて計算します。国税庁の説明どおり、「100円未満の端数金額は切り捨てます」。ただし、残高が全部計算に入るわけではありません。住宅ごとに上限があり、これを借入限度額といいます。

残高が借入限度額より多い間は、控除できる額は同じです。残高が限度額より少なくなると、返済が進むにつれて少しずつ減ります。ローンの額が物件の価格より多いときは、物件の価格までが対象です。

住宅の性能で、借入限度額と年数が変わります

借入限度額に0.7%を掛けると、1年で控除できる額の上限が分かります。2,000万円なら14万円、3,500万円なら24.5万円、4,500万円なら31.5万円です。

2026年から2030年に入居するときの借入限度額（2026年11月5日時点）

住宅の区分	新築	中古
認定住宅	4,500万円（5,000万円）	3,500万円（4,500万円）
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	3,500万円（4,500万円）
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円） 2027年の入居まで	2,000万円（3,000万円）
その他の住宅	原則として対象外	2,000万円

（　）の中は、子育て世帯・若者夫婦世帯の額です。控除期間は13年で、中古のその他の住宅だけ10年です。買取再販住宅は、認定住宅とZEH水準が新築と同じ額で、省エネ基準適合住宅は中古と同じ額の13年、その他の住宅は2,000万円の10年です。省エネ基準適合住宅の新築で2028年以降に入居する場合は、2027年12月31日までに建築確認を受けたものか2028年6月30日までに建築されたものに限り、2,000万円の10年で対象になります。

2022年から2025年に入居した方は、額や年数がこの表と違います。シミュレーターに入居の年月を入れると、その年の額で計算します。

税金から引く順番は、所得税→住民税

ここがいちばん大事なところです。計算した額が全部戻るとは限りません。実際に少なくなるのは、その年の税金から引けた分だけです。

住民税から引ける額には上限があります。2026年以後に入居した方は、所得税の課税総所得金額等（税率を掛ける元になる所得）の5%で、最高97,500円です。Cさんは1年目の課税総所得金額等が1,131,000円なので、上限は56,550円です。上限を超えた分が、控除しきれない分になります。

対象になる条件（所得制限・床面積など）

手続きはいつ？1年目（初年度）は確定申告、2年目から年末調整

国土交通省は、2026年10月に入居した場合の例として、2027年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行うと案内しています。必要な書類は、年末残高等証明書、計算明細書、登記事項証明書、売買契約書や工事請負契約書の写しのほか、住宅の性能を示す書類などです。会社員は2年目から、税務署から届く証明書兼申告書と残高証明書を勤務先に出すと、年末調整で受けられます。住民税のほうは、市区町村への申告はいりません。

シミュレーターの使い方

ここからは、実際の画面を見ながら進めます。写真の番号と、下の説明の番号が対応しています。写真はAさんの例です。すでに住んでいる方は、次の3つを手元に置くと早く入れられます。

• 源泉徴収票（年収）
• 年末残高等証明書か、ローンの契約書（借入額・返済期間・金利）
• 登記事項証明書と、住宅の性能を示す書類（床面積・住宅の区分）

ステップ1　年収と入居の時期を入れる

1. 1年収を万円で入れます。手取りではなく、税金などを引く前の額です。下の絵のように、源泉徴収票の支払金額を見ると分かります。この先もずっと同じ年収が続くとして計算します。まだ源泉徴収票が無い方は、給与明細から1年分の見込みを入れましょう。
2. 2入居した（する）年月を選びます。実際に住み始めた年月で、契約や引渡しの年月ではありません。選べるのは2022年1月から2030年12月までです。2021年以前に入居した方は、控除率が違うので計算できません。入居の予定がずれそうなら、前後の年でも試しましょう。入居した年によって、借入限度額が変わることがあります。
3. 3取得の形を選びます。売買契約書や工事請負契約書で分かります。建ててから年数がたっていても、一度も使われていない住宅は新築です。不動産会社がリフォームして売る中古住宅で、決まった条件を満たすものが買取再販です。個人から仲介で買った中古住宅は、中古を選びます。買取再販かどうか分からないときは、売主に聞いてみましょう。

ステップ2　住宅のことを入れる

1. 4住宅の区分を選びます。控除の額をいちばん大きく左右する欄です。下の表の書類を見て選びます。分からないときは、建築会社や売主に聞きましょう。まだ決まっていない方は、区分を変えながら結果の違いを見てみましょう。
2. 5子育て世帯・若者夫婦世帯は、当てはまればチェックします。19歳未満の扶養親族がいる方か、夫婦のどちらかが40歳未満の方です。見るのは入居した年の12月31日の時点です。その日に妊娠中というだけでは、19歳未満の扶養親族には当たりません。入居した年や住宅の組み合わせによって上乗せが無いときは、チェックできなくなり、欄の下に説明が出ます。
3. 6床面積を選びます。下の絵のように、登記事項証明書の床面積を見ます。マンションは専有部分の床面積（内法面積）で判断します。チラシやパンフレットの面積と同じとは限らないので、50㎡に近い方は登記の数字を確かめましょう。

住宅の区分の見分け方

住宅の区分	性能のめやす	確かめる書類
認定住宅	認定長期優良住宅、認定低炭素住宅	認定通知書の写し、建築証明書か住宅用家屋証明書など
ZEH水準省エネ住宅	断熱等級5以上、一次エネ等級6以上	建設住宅性能評価書の写しか、住宅省エネルギー性能証明書
省エネ基準適合住宅	断熱等級4以上、一次エネ等級4以上	上の2つか、2025年4月1日以降に建築確認を受けたことが分かる検査済証の写し
その他の住宅	上のどれにも当たらない住宅	性能を証明する書類がない中古住宅は、ここで試しましょう

断熱等級は断熱等性能等級、一次エネ等級は一次エネルギー消費量等級のことです。国土交通省によると、BELSやフラット35の適合証明書は、住宅ローン減税の申請で性能を証明する書類としては使えません。

ステップ3　ローンのことを入れる

1. 7借入額を万円で入れます。今の残高ではなく、借りたときの額です。残高証明書の当初金額か、ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）で分かります。物件の価格より多い分は計算の対象にならないので、物件の価格の範囲で入れます。
2. 8返済期間を年で入れます。これも借りたときの年数です。残高証明書の償還期間の欄か、ローンの契約書で分かります。10年以上のローンが対象です。
3. 9金利を年率で入れます。ローンの契約書や返済予定表で分かります。入れた金利がずっと続くとして計算します。これから借りる方で金利が決まっていなければ、最初の1.00のまま試して、あとで変えてみましょう。金利が上がると元金の減り方が遅くなるので、年末残高が変わります。

年末残高等証明書は、金融機関から届く書類です。絵の丸のところが、シミュレーターの欄に入れる数字です。

ステップ4　例のカードで動きを見る

「このツールが役に立つ人」の下に、Aさん・Bさん・Cさんのカードがあります。住宅も年収も違う3つの例です。

1. A13年間で少なくなる税額の合計です。Aさんは1,852,126円です。
2. Bカードのどこかを押すと、条件が入力の欄に入り、結果のところまで画面が動きます。カードの金額と結果の金額が同じになれば、正しく動いています。

ステップ5　結果を読む

写真は、年収500万円のAさんの例です（省エネ基準適合住宅の新築、借入3,000万円、35年、金利1.00%、2026年6月入居）。合計の1,852,126円は、毎年この年収と金利が続くとした計算で、将来を約束するものではありません。

1. C控除期間の合計で、少なくなる税額の見込みです。Aさんは1,852,126円です。1年あたりではありません。
2. Dそのうち所得税の分です。1,562,426円のうち、控除で直接引く分が1,530,300円で、残りの32,126円は、所得税に2.1%上乗せして納める税（復興特別所得税など）が一緒に減る分です。このため、下の表の所得税からの列を足した額より、少し大きくなります。
3. Eそのうち住民税の分です。289,700円です。住民税は翌年度の分から少なくなります。
4. F計算に使った借入限度額と年数です。自分の住宅の区分や入居した年と合っているかを、ここで確かめましょう。
5. G年末残高が借入限度額より多い年があるときに出ます。Aさんは3,000万円を借りていますが、計算に使うのは2,000万円までです。

下に続く年ごとの表は、スマホでは横に動かすと全部見られます。写真は全体が入るように縮めています。

1. H1年目の2026年です。年末残高は29,581,148円の見込みで、限度額の2,000万円までが対象なので、控除できる額は140,000円です。所得税は89,200円しかないので全部を引き、残りの50,800円を住民税から引きます。
2. I3年目の2028年から、所得税からの額が122,900円に増えます。いまの法律では、Aさんの所得税の基礎控除が2027年分までの104万円から2028年分は62万円になり、所得税が増えるからです。控除で引ける所得税が増えるので、住民税からの額は17,100円に減ります。

すでに住んでいる方は、表の年末残高（試算）と残高証明書の年末残高を見比べてみましょう。シミュレーターは、毎月同じ額を返す返し方で、入居した月から返済が始まると置いています。ボーナス払いがあると、数字がずれます。

1. J控除できる額の使われ方のグラフです。横は入居してから何年目か、縦は万円です。緑が所得税から、青が住民税からで、灰色が控除しきれない分です。丸で囲んだのは1年目の青い部分です。棒をなぞったり押したりすると、その年の金額が出ます。Aさんの棒は全部14万円で、灰色はありません。3年目から青が短くなるのは、表で見た2028年からの変化です。

1. K計算根拠を開くと、自分の条件での数字が見られます。写真の丸のところが住民税から引ける上限で、Aさんは2027年までの各年が89,200円、2028年からの各年が97,500円です。

控除しきれない分が出る例

カードのCさんは、年収400万円で、中古のその他の住宅に2,500万円を借りる例です。少なくなる税額の合計は1,351,998円です。

1. L控除しきれない分の合計です。Cさんは53,800円です。この分は税金が少なくなりません。控除しきれない分が0円の方には、この行は出ません。
2. M控除しきれない分があるときに出る説明です。翌年に持ち越さず、使われないまま終わります。

1. N灰色の部分が控除しきれない分です。Cさんは1年目と2年目に26,900円ずつあります。3年目からは所得税が増える計算なので、灰色が無くなります。9年目と10年目は年末残高が2,000万円を下回るので、棒が少し低くなります。

同じ家とローンのまま、年収の欄だけを変えると、次のようになります。

Cさんの家とローンで、年収を変えた計算

年収	少なくなる税額の合計	控除しきれない分の合計
300万円	883,168円	516,400円
350万円	1,162,068円	240,400円
400万円	1,351,998円	53,800円
450万円	1,409,218円	0円

単身・扶養親族なしの計算です。配偶者控除や扶養控除、生命保険料控除、iDeCoなどがあると、実際の所得税はこれより少なくなるので、控除しきれない分はこの表より増えることがあります。

結果が出ないとき、質問が増えたとき

1. O質問の欄が増えたときです。その他の住宅の新築で2024年以降の入居か、省エネ基準適合住宅の新築で2028年以降の入居のときに出ます。確認済証や検査済証の写し、登記事項証明書で確かめて、条件に当てはまれば該当するを選びます。

1. P結果の金額が出ないときは、この住宅が対象外という説明が出ています。写真はその他の住宅の新築の例です。住宅の区分、入居の年月、床面積の選び方を見直しましょう。

年収を大きくしたときに合計が0円になるのは、合計所得金額が2,000万円を超える計算になったときです。そのときは、そのことを説明する文が出ます。入れた条件をあとで見直したいときは、結果の上の「条件をコピー」を押すと、入れた条件のままのページのアドレスがコピーされます。

言葉の意味をもう少し見る

住宅借入金等特別控除

住宅ローン控除の正式な名前です。国土交通省は住宅ローン減税と呼んでいます。同じ制度です。

年末残高

その年の12月31日時点のローンの残りの額です。金融機関の残高証明書に書いてあります。

借入限度額

控除の計算に使える年末残高の上限です。住宅の性能や入居した年で決まります。

控除期間

控除を受けられる年数です。

控除率

年末残高に掛ける割合です。控除期間の間ずっと0.7%です。

合計所得金額

所得の合計です。給与だけの方は、年収から給与所得控除を引いた額です。年収そのものではありません。

課税総所得金額等

所得から、基礎控除や社会保険料控除などを引いた後の、税率を掛ける元になる金額です。源泉徴収票の金額そのものではありません。住民税から引ける上限の計算に使います。

特例対象個人

子育て世帯・若者夫婦世帯のことです。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

長く住み続けられる性能や、省エネの性能について、自治体などの認定を受けた住宅です。合わせて認定住宅といいます。

断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級

住宅の省エネの性能を示す等級です。この2つの組み合わせで、省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅に当たるかが決まります。

買取再販住宅

宅地建物取引業者がリフォームを行って販売した住宅で、決まった条件を満たすものです。

復興特別所得税

所得税に上乗せして納める税で、所得税の額の2.1%です。2027年からは防衛特別所得税ができますが、合計の税率は変わりません。

調書方式

金融機関が税務署に年末残高の情報を出す方式です。この方式に対応した金融機関で借りると、残高証明書は届きません。

よくある質問

次に見るとよいもの

• 住宅ローン 繰り上げ返済 vs 投資 シミュレーター：繰り上げ返済で控除がどれだけ減るかを見たい方
• 住宅ローン 金利上昇シミュレーター：変動金利が上がったときの返済額を見たい方
• ふるさと納税 上限額シミュレーター：住宅ローン控除の1年目の自己負担も計算したい方
• 年末調整シミュレーター：2年目以降の年末調整を確かめたい方
• 手取り計算機：年収から手取りを確かめたい方

出典

2026年11月5日時点で確認しました。シミュレーターの数字は試算で、実際の額とは違うことがあります。制度は変わることがあるので、正確な内容は公式の情報でご確認ください。

• 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁「No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
• 国税庁「No.2260 所得税の税率」
• 国税庁「住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）について」
• 国税庁の住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書の様式（PDF）
• 国税庁の年末調整で住宅借入金等特別控除を受ける方への説明書（PDF）
• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 国土交通省の住宅ローン減税のQ&A 2026年7月更新（PDF）
• 財務省「令和８年度税制改正の大綱（１/９）」
• 財務省の令和8年度税制改正の解説 所得税法等の改正（PDF）
• 総務省「所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方」
• e-Gov法令検索の地方税法（附則第5条の4）
• 大田区「住宅借入金等特別税額控除（住宅ローン控除）について」