住宅ローン控除シミュレーター
住宅ローン控除は「年末残高×0.7%」で語られますが、実際に税金が少なくなるのは、その年の所得税と住民税(上限あり)から引ける分だけです。年収・借入額・入居時期・住宅の性能を入れると、控除期間13年(または10年)の合計でいくら税金が少なくなるか、控除しきれない分が出ないかを年ごとに確認できる無料ツールです。2026年(令和8年)からの制度(子育て世帯等の上乗せ・中古住宅の13年化)に対応しています。
2022年(令和4年)から2030年(令和12年)までに入居した(する)住宅ローンを対象に、令和8年度税制改正後の制度で計算します。適用要件を満たしていることが前提です。
このツールが役に立つ人
- 住宅の購入を検討していて、住宅ローン控除で税金がいくら減るかを知りたい方
- 借入額を決めるにあたって、借入限度額を超える分は控除に効かないことを確かめたい方
- 所得税・住民税から「引き切れない分」が出ないかを年ごとに見たい方
- 2026年(令和8年)入居の制度（子育て世帯等の上乗せ・中古住宅の13年化）で計算したい方
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カードを選ぶと、その条件が下の入力欄に入り、結果が計算されます。掲載している金額は本ツールで計算した結果です。単身・扶養なしを前提にした概算のため、実際の控除額とは異なることがあります。
源泉徴収票の「支払金額」にあたる税込の年収です。所得税・住民税はここから概算します(計算の前提は「前提と免責」をご覧ください)。
実際に住み始めた(住み始める予定の)年月です。控除は入居した年から始まります。契約や引渡しの年月ではありません。
「買取再販」は、不動産会社が取得してリフォームし販売する中古住宅です(広告や契約書で確認できます)。個人から仲介で購入した中古住宅は「中古」を選んでください。
証明書類に記載された性能区分です。わからない場合は契約書類や販売資料、確定申告時の書類をご確認ください。
その他の住宅の新築は、2024年以降の入居では原則対象外ですが、この条件を満たす場合は借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。確認済証・検査済証の写しや登記事項証明書で確認できます。
省エネ基準適合住宅の新築は、2028年以降の入居では原則対象外ですが、この条件を満たす場合は借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象になります。確認済証・検査済証の写しや登記事項証明書で確認できます。
19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方が対象で、借入限度額が上乗せされます。該当するかどうかは入居した年の12月31日時点で判定します。
この入居年・取得の形・住宅の区分・床面積の組み合わせでは、上乗せの対象になりません。
登記事項証明書に記載された床面積です。マンションは専有部分の床面積で判断します。40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額1,000万円以下の年だけが対象で、子育て世帯等の上乗せは使えません。
住宅ローンの借入額です。住宅の取得対価(物件価格)の範囲内であることを前提に計算します。
借入時の返済期間です。住宅ローン控除は10年以上の分割返済が要件です。
全期間同じ金利が続く前提で計算します。変動金利で金利が上がった場合の返済額は、住宅ローン 金利上昇シミュレーターで確認できます。
その他の住宅(省エネ基準に適合しない住宅)の新築は、2024年1月以降に入居する場合、住宅ローン控除の対象外です(2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅などの経過措置を除く)。
省エネ基準適合住宅の新築は、2028年1月以降に入居する場合、住宅ローン控除の対象外です(2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅などの経過措置を除く)。ZEH水準省エネ住宅・認定住宅の新築は引き続き対象です。
2025年12月までに入居した中古住宅は、床面積50㎡以上が適用要件です(40㎡台の特例は新築等が対象)。2026年1月以降の入居では、中古住宅も40㎡以上が対象になりました。
控除期間13年間で少なくなる税額の合計(見込み)
合計所得金額が2,000万円を超える年は控除を受けられません。入力された年収では全期間が該当するため、控除額は0円です。
床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得金額が1,000万円を超える年は控除を受けられません。入力された年収では全期間が該当するため、控除額は0円です。
控除できる額を所得税・住民税から引ききれない年があります。控除しきれない分は翌年に持ち越されず、使われないまま終わります。
完済した後の年は年末残高が0円になるため、控除はありません。
年ごとの内訳
| 年 | 年末残高(試算) | 控除できる額 | 所得税から | 住民税から | 控除しきれない分 |
|---|
「控除できる額」は年末残高と借入限度額の少ないほう×0.7%(100円未満切捨て)です。所得税から引ききれない分は翌年度分の住民税から引かれ、それでも残る分が「控除しきれない分」です。
控除できる額の使われ方(年ごと)
横軸は入居からの年、縦軸はその年の控除できる額で、目盛りは万円です。
計算根拠
- 借入限度額 =
- 年末残高 = 借入額から毎月の元利均等返済を続けた各年12月末の残高(試算・返済開始は入居月)
- 控除できる額 = 年末残高と借入限度額の少ないほう × 0.7%(100円未満切捨て)
- 所得税から = 控除できる額とその年の所得税(住宅ローン控除前・復興特別所得税を除く)の少ないほう
- 住民税から = 残りと「所得税の課税総所得金額等×5%(最高97,500円)」の少ないほう(翌年度分の住民税から)
- 所得税(概算) =
表示している金額は、すべて入力された前提にもとづく概算です。実際の控除額は、年末調整や確定申告で、金融機関の年末残高証明書とその年の所得にもとづいて確定します。
本シミュレーターは、住宅ローン控除の適用要件(入居時期・床面積・所得・借入の内容・住宅の性能の証明など)を満たしていることを前提に計算し、要件の判定は行いません。要件は国税庁・国土交通省の案内でご確認ください。
この計算機は、住宅の取得・借入額・住宅の性能の選択を推奨するものではなく、特定の金融商品や金融機関の利用を推奨したり勧誘したりするものでもありません。
住宅ローン控除のしくみ
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、年末のローン残高(借入限度額まで)×0.7%を、その年の所得税から差し引く制度です。所得税から引ききれない分は、翌年度分の住民税から「所得税の課税総所得金額等×5%(最高97,500円)」を上限に差し引かれます。控除を受ける最初の年は確定申告が必要で、給与所得者の2年目以降は年末調整で受けられます。
子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ
19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方(特例対象個人)は、借入限度額が上乗せされます。該当するかどうかは入居した年の12月31日時点で判定します。2024年(令和6年)以降の入居が対象で、2026年(令和8年)からは高い省エネ性能の中古住宅にも適用されます。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅では上乗せは使えません。
2026年(令和8年)からの変更点
令和8年度税制改正で、住宅ローン控除の対象になる入居期限が2030年(令和12年)12月31日まで5年延長されました。認定住宅・ZEH水準省エネ住宅の中古住宅は、控除期間が10年から13年に延び、借入限度額の上乗せも新設されました。一方、省エネ基準適合住宅の新築は2027年(令和9年)入居までが対象で、2028年以降の新築は原則としてZEH水準以上が求められます。床面積の要件は、中古住宅を含めて40㎡以上(所得1,000万円超の年と子育て世帯等の上乗せは50㎡以上)になりました。
控除しきれない分が出るのはどんなときか
控除できる額がその年の所得税と住民税の上限を上回ると、上回った分は使われないまま終わります。翌年への持ち越しはありません。所得税・住民税の額に対して借入額が大きいほど起こりやすく、本シミュレーターは年ごとの「控除しきれない分」をグラフと表で表示します。
あわせて使う
住宅ローン 繰り上げ返済 vs 投資 シミュレーター
繰り上げ返済をすると年末残高が下がり、控除も減ります。利息の軽減との差引はこちらで確認できます。
住宅ローン 金利上昇シミュレーター
変動金利が上がった場合の毎月の返済額と未払利息を、5年ルール・125%ルールの有無で並べて確認できます。
手取り計算機
年収から所得税・住民税・社会保険料を引いた手取りを確認できます。
前提と免責
- 2022年(令和4年)1月から2030年(令和12年)12月までに入居した(する)、控除率0.7%の住宅ローン控除を対象にしています。2021年(令和3年)以前に入居した方(控除率1%など)は対象外です。
- 単独名義の借入を対象にしています。ペアローン・連帯債務(夫婦それぞれが控除を受ける場合)の按分は計算していません。
- 所得税・住民税は、40歳未満・単身(扶養親族なし)・社会保険料は年収からの概算、という前提で計算しています。扶養控除などがある方は実際の所得税がこれより少なくなるため、住民税から引かれる分や控除しきれない分は試算より増えることがあります。
- 入力された年収が全期間続くものとし、税制は2026年(令和8年分)の内容で全期間を計算しています。将来の収入や税制の変化は反映していません。
- 返済は毎月の元利均等(ボーナス払いなし)、金利は全期間一定、返済開始は入居した月として年末残高を試算しています。繰り上げ返済は反映していません。
- 借入額は住宅の取得対価の範囲内であることを前提にしています。取得対価を超える借入部分や、補助金・住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の減額は反映していません。
- 主な適用要件: 取得等の日から6か月以内の入居、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住、返済期間10年以上、生計を一にする親族などからの取得でないこと、贈与による取得でないこと。中古住宅は1982年(昭和57年)1月1日以後に建築された住宅であること(それ以前は耐震基準適合の証明が必要)。
- 入力内容はブラウザ内でのみ計算され、サーバーへ送信されません。
よくある質問
Q1控除された税金は、いつ・どうやって戻ってきますか?
控除を受ける最初の年は確定申告が必要で、所得税の還付として振り込まれます。給与所得者の2年目以降は年末調整で控除され、多くの場合12月の給与で精算されます。住民税の分は還付ではなく、翌年度(6月から翌年5月)の住民税額が少なくなる形で反映されます。
Q2住民税からも引かれるのはなぜですか? 上限はありますか?
控除できる額がその年の所得税より大きい場合、引ききれなかった分は翌年度分の住民税から差し引かれる制度になっています。上限は「所得税の課税総所得金額等×5%(最高97,500円)」です。本シミュレーターはこの上限を反映して計算しています。
Q3控除しきれない分はどうなりますか?
翌年への持ち越しはなく、使われないまま終わります。所得税・住民税の額に対して借入額が大きい場合に起こりやすくなります。本シミュレーターは年ごとの控除しきれない分を表とグラフで表示します。
Q4子育て世帯・若者夫婦世帯(特例対象個人)には誰が該当しますか?
19歳未満の扶養親族がいる方、40歳未満で配偶者がいる方、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる方です。入居した年の12月31日時点の状況で判定します(国土交通省のQ&Aによると、12月31日時点で妊娠中の場合は「19歳未満の扶養親族」には該当しません。ひとり親の方も扶養親族の要件を満たせば対象です)。
Q5中古住宅でも控除期間13年になりますか?
2026年(令和8年)以降に入居する場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の中古住宅は控除期間13年です(令和8年度税制改正で拡充)。これらに該当しない「その他の住宅」の中古は、従来どおり借入限度額2,000万円・控除期間10年です。2025年以前の入居では中古住宅は一律10年です。
Q6ペアローンや連帯債務の場合はどうなりますか?
夫婦それぞれが要件を満たせば、それぞれの持分・借入額に応じて控除を受けられます。本シミュレーターは単独名義の借入を対象にしており、按分の計算はしていません。それぞれの借入額と年収で別々に試算する目安にはなりますが、正確には税務署や確定申告書等作成コーナーでご確認ください。
Q7繰り上げ返済をすると控除は減りますか?
減ります。控除は12月31日時点の残高をもとに計算されるため、繰り上げ返済で残高が下がると控除も下がります。利息の軽減と控除の減少の差引は、住宅ローン 繰り上げ返済 vs 投資 シミュレーターで実行年ごとに確認できます。