住宅ローン 繰り上げ返済 vs 投資 シミュレーター
繰り上げ返済をすると利息は減りますが、年末の残高が下がるため住宅ローン控除も減ります。この計算機は、その両方を差引で計算し、実行する年ごとに並べて表示します。同じ金額を投資に回した場合との差額も、想定利回りを入力すると確認できます。
ローンと繰り上げ返済
借り入れた当初の金額です。現在の残高ではありません。
全期間固定として計算します。変動金利の方は現在の適用金利を入力してください。
借入時に設定した返済期間です。
毎月返済が始まった年月です。通常は入居の翌月ごろになります。
一度にまとめて返す金額です。
期間短縮型は完済が早まります。返済額軽減型は毎月の返済額が下がります。
税額を計算するために使います。給与収入のみを前提としています。
住宅ローン控除の詳細
実際に住み始めた年月です。契約や引渡しの年月ではありません。
証明書類に記載された性能区分です。わからない場合は確定申告時の書類をご確認ください。
消費税10%で取得し、2019年10月から2022年12月までに入居した方のうち、控除期間が13年になっている場合にチェックしてください。
土地の代金は含めません。11年目以降の控除額の計算に使います。
19歳未満の扶養親族がいる方、または40歳未満の配偶者がいる方などが対象です。
建築確認の時期によって借入限度額と控除期間が変わる場合にチェックしてください。
投資
未入力のままでも、繰り上げ返済側の計算結果は表示されます。入力すると投資に回した場合との差額を計算します。
課税口座を選ぶと運用益に20.315%の税金がかかるものとして計算します。
繰り上げ返済の効果
① 軽減される利息
—
完済までに支払う利息の減少額です。
② 増える税負担
—
年末残高が下がることで住宅ローン控除が減り、その分だけ税負担が増えます。
③ 差引の効果
—
①から②を引いた金額です。
繰り上げ返済によって、最初の返済月から完済月までの期間が10年未満になります。この場合、その年以降は住宅ローン控除を受けられません。返済額軽減型に変更する、または繰り上げ返済額を減らすことで、10年以上を保てる場合があります。
実行する年ごとの比較
繰り上げ返済の効果は、金利が変わらなければ確定する金額です。いっぽう投資の結果は想定利回りどおりになるとは限らず、元本を割り込むこともあります。この2つは性質が異なるため、金額の大小だけで置き換えられるものではありません。
この計算機は、繰り上げ返済の時期や投資を推奨するものではありません。表示しているのは、入力した条件のもとで計算した金額の比較です。
同じ金額を投資に回した場合
項目解説
住宅ローン控除
12月31日時点の借入残高に控除率を掛けた金額を、所得税と住民税から差し引ける制度です。控除額は100円未満を切り捨て、住民税からの控除は課税総所得金額等の5%または7%（上限97,500円または136,500円）までとなります。
期間短縮型・返済額軽減型
期間短縮型は毎月の返済額を変えずに完済を早める方法、返済額軽減型は完済月を変えずに毎月の返済額を下げる方法です。利息の軽減額は期間短縮型のほうが大きくなります。
通算の返済期間（10年通算ルール）
住宅ローン控除は返済期間が10年以上であることが条件で、繰り上げ返済の後の期間で判定されます。最初の返済月から完済月までが10年未満になると、その年以降は控除を受けられません。
11年目からの控除額（13年特例）
控除期間が13年になる特例では、11年目から13年目の控除額は「年末残高の1%」と「建物の取得価額（消費税を除く）の2%を3で割った金額」の少ない方になります。後者が下回る年は、残高を減らしても控除額が変わりません。
前提と免責
- 対象は新築住宅と買取再販住宅で、入居年月が2016年1月から2030年12月までの場合です。個人から購入した中古住宅は、控除の条件が別の体系になるため対象外です。
- 返済方法は元利均等返済のみ、金利は全期間一定として計算します。変動金利の5年ルール・125%ルールは反映していません。
- 繰り上げ返済は一時金を1回だけ実行する前提です。実行のタイミングは、実行年の1月の約定返済の直後としています。
- 控除期間13年の適用は、入力いただいたチェックにもとづいて計算します。契約の締結日などの条件は判定していません。
- 2016年から2021年に入居し控除率1%が適用される場合、借入限度額は一般住宅の4,000万円として計算します。認定住宅で年末残高が4,000万円を超える年は、控除額を実際より少なく見積もります。
- 所得税額・課税総所得金額等・住民税所得割は、入力いただいた年収から算出した金額を全期間そのまま使います。将来の年収の変動や税制改正は反映していません。社会保険料は協会けんぽの全国平均をもとにした概算です。
- 繰り上げ返済の手数料、団体信用生命保険料、火災保険料は含めていません。
- 期間短縮型で完済が早まった後に浮く返済額を、さらに運用した場合の効果は含めていません。この分は繰り上げ返済側を少なめに見積もる方向に働きます。
- 2026年6月時点の令和8年度税制改正を反映しています。適用の可否や正確な金額は、お借入先の金融機関、税務署、お住まいの自治体にご確認ください。
よくある質問
Q1繰り上げ返済をすると住宅ローン控除は減りますか。
減ります。住宅ローン控除は12月31日時点の残高をもとに計算されるため、繰り上げ返済で残高が下がると控除額も下がります。この計算機は、軽減される利息からこの減少分を引いた金額を「差引の効果」として表示します。
Q2期間短縮型と返済額軽減型は何が違いますか。
期間短縮型は毎月の返済額を変えずに完済を早める方法で、利息の軽減額が大きくなります。返済額軽減型は完済月を変えずに毎月の返済額を下げる方法で、利息の軽減額は小さくなります。控除の面では違いがあり、期間短縮型は完済月が前に動くため、後述の10年通算ルールに触れる可能性があります。返済額軽減型は完済月が動かないため、この点では影響を受けません。
Q3繰り上げ返済で住宅ローン控除が受けられなくなることがあると聞きました。
あります。住宅ローン控除は、返済期間が10年以上であることが条件です。繰り上げ返済の後の期間で判定されるため、最初の返済月から完済月までが10年未満になった場合、その年以降は控除を受けられません。この計算機は通算の返済期間を月単位で計算し、10年を割る場合は警告を表示します。
Q411年目から控除額が変わらなくなるのはなぜですか。
控除期間が13年になる特例が適用されている場合、11年目から13年目までの控除額は、年末残高の1%と、建物の取得価額（消費税を除く）の2%を3で割った金額の、いずれか少ない方になります。後者は残高と関係なく決まる金額なので、これが下回っている年は、繰り上げ返済で残高を減らしても控除額が変わりません。その年以降は繰り上げ返済による税負担の増加がゼロになります。
Q5想定利回りに初期値が入っていないのはなぜですか。
初期値を置くと、その数字が結果を決めてしまうためです。繰り上げ返済で軽減される利息は、金利が変わらなければ確定する金額ですが、投資の結果は想定した利回りになるとは限りません。この計算機では、利回りを入力していただいたうえで、0%の場合を含む3つの水準を並べて表示します。
Q6中古住宅を購入した場合も計算できますか。
宅地建物取引業者が一定の増改築を行った買取再販住宅は対象です。個人から購入した中古住宅は、借入限度額と控除期間が別の体系で、令和8年度税制改正でも内容が変わったため、現在は対象外としています。
Q7この計算はどの税制に基づいていますか。
2026年（令和8年）6月時点の住宅ローン控除の制度に基づいています。令和8年度税制改正による適用期限の5年延長（2030年12月31日入居まで）と、借入限度額の見直しを反映しています。控除額は100円未満を切り捨て、住民税からの控除は課税総所得金額等の5%または7%を限度として計算しています。計算の内訳は結果画面の各項目から確認できます。